トダピースが考える「価値を生みつづける賃貸ってなんだ！？」第１回：土地が喜ぶ使い方をしてくださいね。
こんにちは。「大家の学校 東京第６期」受講生、平和建設株式会社の河邉政明と申します。
埼玉の戸田市生まれの戸田市育ち。埼京線の戸田公園駅にある今年４０周年を迎える「まちのちいさな不動産屋」の２代目になります。
元々はアパレル関係の会社で勤めていたのですが、転勤が多く実家に戻ればアパート代くらいは浮くだろうと「オヤジの会社に入れる？」と軽い気持ちで聞いたのが運の尽き･･･
フタを開けてみるとバブルの時の不良債権が山積みの会社でした。(だまされた…汗）
また社名の「建設」は名前だけで、実際には不動産の賃貸、売買、管理、修理、リフォームなど不動産にまつわるすべての業務を取り扱うまちのなんでも屋でして…。
現在NPO法人日本ホームインスペクターズ協会(JSHI)の理事も兼務し、インスペクション(住宅診断)とモクチンレシピを活用しながら、古くなった物件を「健康的で愛嬌のあるお部屋」へとつくりかえています。
そもそも賃貸アパートを新築することになった経緯
2015年からモクチン企画さんのパートナーズ会員として協働させて頂き、弊社の事務所の改修を皮切りにこれまでに40室近い築古物件をモクチンレシピで改修してきました。
その結果、入居者の若返りや付加価値の上昇(賃料アップ)に加えて、これまで接点がなかったお客様やオーナーさん、ご近所さんとのご縁を頂いたり「こんな風にしたい！」と言った改修の声かけを頂くようにもなりました。(フォトグラファー、ギタリスト、デザイナー、会計士、喫茶店オーナー等々・・・)
(※以下はモクチン企画さんのインタビュー記事↓↓)
そういうなかで、築30年以上経過した物件をレシピで生まれ変わる奇跡を見せてくれたモクチン企画さんが「30年先を見据えた賃貸物件を一からつくったらどんなものが出来るんだろう？」と漠然と考えることがありました。
土地が喜ぶ使い方をしてくださいね。
そんなとき、父の代から付き合いのあるご近所の地主さんから土地を譲り受けることになりました。
地主さんのお孫さんと私の子供が同級生ということもあって仕事以外でも可愛がって頂き、この土地を譲って頂く際にも「私たちには出来なかったけど、この土地が喜ぶ使い方をしてくださいね。」とエールを送って頂きました。
「敷地面積33坪」
「埼京線 戸田公園駅 徒歩14分」
「北西角地」
「閑静な住宅街」
「日当り良好」
1K６部屋の普通のものがきた！これでいいのか！？
馴染みの工務店さんに予算と周辺の家賃相場を伝えたところ、建ぺい率を目一杯使って収益率の高い1K6部屋のプランを提案して頂きました。
敷地と予算の関係上、この選択肢は予想していました。
なので、モクチンレシピを活用して近隣に乱立している同じような賃貸物件との差別化を図りながら、早期に資金回収を行うプランを検討していました。
（この土地を譲って頂いた地主さんの言う「この土地が喜ぶ使い方」の回答にはなっていない気がしながら…)
モクチン企画と組んで新しい賃貸を考えてみよう！
工務店さんからもらった図面を片手にモクチン企画さんに相談しました。
すると、
「これじゃすぐ周辺に新築される1Kと競合して、5年10年で値下げかリノベをするしかないですよ。どうせやるならエリアの価値が上がるような建物をやりましょうよ！」
と言われたのです。
エリアの価値が上がる建物ってどういうこと？？？
全くイメージ出来ないまま、プロジェクトはスタートしたのでした。
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